Mietspiegel der Stadt Passau

Gültig für das Jahr 2023

Veröffentlichungsdatum

1. Februar 2023

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Erstellung, Anpassung und Anerkennung

Arbeitskreis Mietspiegel

Erstellung und Anpassung erfolgten nach enger Abstimmung im Arbeitskreis Mietspiegel (AKM). Darin vertreten sind:

Stadt Passau als nach Landesrecht zuständige Behörde
Mieterverein Passau e.V. als Vertreter der Interessen der Mieterseite
Haus- & Grundbesitzerverein Passau e.V. als vertreter der Interessen der Vermieterseite

Einfacher vs. qualifizierter Mietspiegel

Da die Qualifizierung des bisherigen Mietspiegels der Stadt Passau im November 2021 ausgelaufen ist, hat der AKM beschlossen, bis zur Erstellung eines neuen qualifizierten Mietspiegels den bisherigen Mietspiegel zur Überbrückung als einfachen Mietspiegel fortzuführen und an die Preisentwicklung anzupassen.

Bestandteile des Mietspiegels

Datenquelle

Der Mietspiegel basiert in seinem Kern auf der von CfM (Centrum für Marktforschung) repräsentativen Datenerhebung/Befragung aus 2017, welche schon Grundlage des Mietspiegels 2017-2019, per Index fortgeschrieben für 2019-2021, war. Die Stadt Passau hat hierzu die Kontaktdaten von 28.823 Personen zur Verfügung gestellt. Aus dieser Grundgesamtheit wurden vom Centrum für Marktforschung (CfM) in zwei Befragungsetappen insgesamt 10.000 Personen zufällig ausgewählt und kontaktiert. Das angestrebte Rücklaufziel von 800-900 verwertbaren Datensätzen wurde nach zwei befragungsrunden mit je 5.000 Zielpersonen erreicht.

Der detaillierte Methodenbericht kann bei der Stadt Passau eingesehen werden.

Berechnungsmethode

Es wird weiterhin das Berechnungsmodell aus 2017 (Regressionsmethode), lediglich mit durch einfachen Aufschlag des o.g. Index angepassten Eingangswerten, verwendet. An der Signifikanz der einzelnen Parameter ändert sich dadurch nichts.

Lagekartierung

Die Wohnlagenkarte des bisherigen Mietspiegels wird weiterhin im Wesentlichen unverändert fortgeführt. Seit der letzten Aktualisierung neu hinzugekommene Adressen werden lagegerecht (d.h. passend zu den bereits vorhandenen Nachbaradressen) in eine der vier Wohnlagen eingeordnet. In ganz wenigen Einzelfällen wurden “Ausreißeradressen”, deren Lagekategorie durch die benachbarten Adressen nicht erklärbar war, entsprechend korrigiert.

Die in der letzten Wohnlagenkarte noch enthaltene “Nicht-Wohnlage” X wurde aufgelöst, die dort enthaltenen Adressen wurden in die sie jeweils umgebende Lagekategorie integriert.

Preisanpassung 2023

Der Index für Nettokaltmieten in Bayern ist nach den Daten des Statistischen Bundesamtes im Zeitraum von November 2019 (letzte Indexfortschreibung und damit Verlängerung der Qualifikation um weitere zwei Jahre) bis Dezember 2022 (aktuellster Indexstand) um 5,8% gestiegen. Um die Tatsache zu berücksichtigen, dass bei der ersten Fortschreibung aus rechtlichen Gründen der Verbraucherpreisindex zu Grunde gelegt werden musste (§ 558d Abs. 2 BGB), wird diese Fortschreibung nicht angetastet, d.h. der Wechsel vom Lebenshaltungsindex zum Nettokaltmieteninindex erfolgt erst für den Zeitraum 2019-2022. Der Anpassungsfaktor von +5,8% wird auf die 2019 fortgeschriebenen Nettokaltmieten aufgeschlagen, danach erfolgt ein erneuter Berechnungslauf mit ansonsten unverändertem Modell.

m²-Preise nach Wohnungsgrößen

Abbildung 1: Nettokaltmieten aus 2017, um 3,2% (2019) und 5.8% hochgerechnet

Unzureichende Annäherung durch elementare lineare Regression

Den stärksten Einfluss auf die m²-Miete übt die Wohnungsgröße aus: Je kleiner die Wohnung, desto teurer der einzelne Quadratmeter. Allerdings nimmt dieser Einfluss umso stärker zu, je weiter man sich den kleineren Wohnungen nähert. Eine schlichte lineare Regression (dargestellt durch die rote Linie) bildet diesen Einfluss nur unzureichend ab.

Abbildung 2: Lineare Regression über die Beobachtungen

Verbesserte Annäherung durch lineare Regression über den Kehrwert der Wohnungsgröße

Um diese unzureichende Modellierung zu verbessern, wird nicht nach einem Koeffizienten gesucht, der mit der Wohnungsgröße multipliziert, sondern der durch die Wohnungsgröße geteilt wird, d.h. die Regression erfolgt über den Kehrwert der Wohnungsgröße. Dies führt, insbesondere bei den kleineren bis mittleren Wohnungsgrößen, zu einer dramatisch verbesserten Anpassung des Berechnungsmodells (grüne Linie). Erst in Bereichen, für die der Mietspiegel mangels Datengrundlage ohnehin keine validen Angaben mehr machen kann (200m² und größer) kehrt sich dieses Verhältnis um.

Abbildung 3: Lineare Regression über die Beobachtungen, Reziprokwert der Wohnungsgröße

Modellberechnung

Relevante Parameter

Ziel des Modells ist eine Aussage über die ortsübliche Vergleichsmiete. Diese orientiert sich vorrangig an den 5 gesetzlichen Wohnwertmerkmalen, nämlich Art, Beschaffenheit, Größe, Lage und Ausstattung vergleichbarer Wohnungen. Die Ausprägungen dieser Merkmale führen im Modell zur Preisbildung in Form von Basiswert, Größenfaktor und mehreren Zu-/Abschlägen (insgesamt “Koeffizienten”). In Fällen, bei denen es nur eine von mehreren möglichen Ausprägungen geben kann (z.B. Wohnlage, hier ist nur A, B, C, oder D möglich), wird eine dieser Lagen als rechnerische Referenz bzw. Nullpunkt definiert, von der aus die Veränderungen für die anderen Lagen berechnet werden.

Größe

Die Wohnungsgröße bestimmt maßgeblich nicht nur die gesamte Miethöhe, sondern insbesondere auch den Preis für den einzelnen m².

Parameter zur Größe

Der Basiswert, von dem aus alle zu-/Abschläge berechnet werden, beträgt 7.58 EUR/m². Dieser Wert bezieht sich auf das Baujahr ab 2002 sowie die Wohnlage A als jeweilige Referenz (“Nullpunkt”) für Zu-/Abschläge (wird ggf. nachträglich umreferenziert).

Der Flächenfaktor (“I”) von 120.17 EUR wird durch die Wohnungsgröße (in m²) geteilt und sorgt so dafür, dass der zu den kleinen Wohnungen hin deutliche Preisanstieg angemessen wiedergegeben wird. im folgenden ein paar Beispiele für den Einfluss dieses Faktors:

Wohnungsgröße (m²)	Resultierende Preisänderung (120.17EUR ÷ Wohnungsgröße in m²
125 m²	+0,96 EUR/m²
100 m²	+1,20 EUR/m²
75 m²	+1,60 EUR/m²
50 m²	+2,40 EUR/m²
25 m²	+4,81 EUR/m²

Art der Wohnung

Aus dem Datenbestand konnten kein signifikanter Einfluß der Wohnungsart bzw. des Gebäudetyps abgeleitet werden, Vermietet werden lt. Datenbestand überwiegend Wohnungen in Mehrfamilienhäusern und Wohnblocks (86%), andere Gebäudetypen wie Ein-/Zweifamilienhaus oder Doppelhaushälfte sind nur mit insgesamt rd. 14% im Datenbestand vertreten, unterscheiden sich aber nur im Hinblick auf die Mietpresibildung nur so gut wie nicht von den Wohnungen im überwiegenden Geschosswohnungsbau.

Parameter zur Art der Wohnung

Keine Signifikanz nachweisbar, dieses Wohnwertmerkmal wird nicht verwendet.

Beschaffenheit

Die Angaben zur Beschaffenheit der erhobenen Wohnungen waren überaus vielfältig und heterogen. Allenfalls in Alter (Baujahr) und ggf. Sanierungszustand konnte ein signifikanter Einfluss auf die Preisbildung nachgewiesen werden. Hier ist aber insbesondere auffällig, dass in der Baujahresklasse von 1919 bis 1977 so gut wie kein Einfluss einer Sanierung auf die Miethöhe feststellbar ist. Diese Baujahresklasse wird als Referenz bzw. Nullpunkt herangezogen, die Koeffizienten des Regressionsergebnisses werden entsprechend angepasst. Dadurch, dass der o.g. Basiswert um den gleichen Betrag (+2.46 EUR/m²). den die Zuschläge für die Baujahresklassen nach oben korrigiert werden, auf 5.12 EUR/m² reduziert wird, bleibt diese Anpassung ergebnisneutral.

Parameter zur Beschaffenheit

Baujahr/Sanierung	Referenz: ab 2002	Referenz (angepasst): 1919-1977
bis 1918, saniert	-0,86 EUR/m²	+1,60 EUR/m²
bis 1918, unsaniert	-1,44 EUR/m²	+1,02 EUR/m²
1919 bis 1977	-2,46 EUR/m²	± 0,00 EUR/m²
1978 bis 2001. saniert	-1,64 EUR/m²	+0,82 EUR/m²
1978 bis 2001, unsaniert	-2,00 EUR/m²	+0,46 EUR/m²
ab 2002	±0,00 EUR/m²	+2.46 EUR/m²

Um bei den Baujahresklassen nicht mit Abschlägen rechnen zu müssen, wird die günstigste Baujahresklasse (1919-1977) zur Referenzklasse erklärt, d.h. alle aus Baujahr/Sanierung resultierenden Koeffiziennten werden um +2.46 EUR/m² nach oben verschoben, der Basiswert (s.u.) wird entsprechend nach unten korrigiert. In der Summe ist diese Verschiebung absolut ergebnisneutral.

Lage

Die Wohnlage ergibt sich aus der jeweiligen Adresse, abgeglichen mit der Wohnlagenkartierung. Im Regressionsmodell wurde in diesem Mietspiegel die Wohnlage C als Referenzlage und “Nullpunkt” definiert. Alle anderen Wohnlagen (A, B, D) führen zu Zuschlägen. Auch diese Umreferenzierung von A auf C wird durch Anpassung des Basiswerts in gleicher, aber entgegengesetzter Höhe vollständig ausgeglichen (von 5.12 EUR/m² um 1.05 EUR/m² auf 4.07 EUR/m²).

Parameter zur Lage

Wohnlage	bei Referenzlage A	bei Referenzlage C
A	±0,00 EUR/m²	+1,05 EUR/m²
B	-0,89 EUR/m²	+0,16 EUR/m²
C	-1,05 EUR/m²	±0,00 EUR/m²
D	-2,04 EUR/m²	-0,99 EUR/m²

Ausstattung

Von den zahlreichen Ausstattungsmerkmalen, die im Rahmen der Datenerhebung abgefragt wurden, hat sich lediglich das Vorhandensein einer Küche, die Aufteilung von Bad und WC auf getrennte Räume, das Fehlen einer zentralen Heizmöglichkeit sowie die Verfügbarkeit einer Terrasse als preisbeeinflussend herausgestellt. Der Einfluss anderer Ausstellungsmerkmale ist von Zufall nicht hinreichend zu unterscheiden.

Parameter zur Ausstattung